浙江在线-住在杭州网3月28日讯（浙江在线记者李成）越来越多的购房者在买房路上从小白成了半个专家。从项目本身情况到周边配套规划，发展到现在，房企拿地动态也成了购房风向标。

　　昨天，随着萧山市北和南部卧城的宅地出让，又掀起了地价与房价关联的话题。

　　以卖地的板块和价格去评估买房大方向，这个思路对吗？是不是真的房企看中的板块一定有潜力？是不是地价房价倒挂的地方一定有价格空间？其实都未必。

　　所以，房企拿地逻辑到底是怎样的？那些看似很有道理的购房逻辑，都值得推敲吗？了解了这些，买房思路可能更清晰。

　　一、房企花了几十亿高价拿地，普通人花几百万买房怕什么

　　这种错觉的理论似乎就是认定，房企高价拿地，必定有其合理性；其实不然，先不论比比皆是的房企投资失败的案例，只看目前房企拿地的逻辑，并非完全来自于对未来楼市的极度看好。

　　首先是业绩倒逼：2017年房企业绩大涨，基本均制定了2018年较高的业绩增长，特别是2017年销售额在500-800亿的房企，均以至少千亿为目标。较高的业绩增长，摊牌到各个城市公司，必然倒逼去拿足够货值的土地。

　　其次是团队倒逼：杭州房企大鳄云集，土地市场竞争极其激烈，很多中小房企卖完手上的一点存货，将无以为继。这些中小房企的团队面临的问题是，要么高价拿地，高价拿地至少有50%的概率能盈利，不拿地基本等于团队要解散了。

　　最后是幸存者偏差：作为一个房企的投资决策人员，如果他长期对于楼市看空，他是很难在这个领域有较好的发展，那么留下来的投资决策人员其实是被筛选过的，他们潜意识里对楼市更多的是看多。

　　二、少数限价盘的热销，造成一房难求的假象

　　由于限价，2018年进入了全民寻找“笋盘”的癫狂之中，那些耳熟能详的限价盘，比如良渚的融信·澜天、紫金明珠的中国铁建·西湖国际城、城东的淮矿·东元府、勾庄的万科·杭宸、钱江世纪城的融信保利·创世纪、滨江的金茂府等等。

　　这些新盘售价明显低于周边二手房价，均有超过20%以上的价差，这种套利空间的存在，使购房者趋之如骛，使市场上充斥这种抢房的氛围。

　　然而若将这些限价很厉害的楼盘抛开不讲，杭州市场上正常房价的楼盘，已经不是2017年时那种一房难求的状态，申花、城东、艮北这些竞争较大的板块，放开付款条件几乎是必然的。

　　三、只关注可售库存，忽略了大量的隐性库存

　　截止2018年3月26日，杭州十区商品住宅可售库存约336万方，按照2017年成交量1398万方来计算，去化周期仅2.9个月，这确实是非常低的库存量，也引起购房者的普遍焦虑。

　　但从另一个数据来看，2016年杭州十区涉宅土地成交约873万方（剔除商业），但截止2月底，未售及未上市的住宅仍有524万方，即超过60%的体量未售或者未上市；2017年约960万方的涉宅土地供应（剔除商业及自持），超过95%的项目均未上市。

　　按照浙报传媒地产研究院决策通系统的统计，截止2月底杭州十区还有2674万方的总存量，即使按照2017年极高的卖房速度来看，也够卖两年左右了。

　　所以，库存并非看上去那么低。而且杭州还在持续供地。

　　四、拆迁真的能提供持续的购买力吗

　　“4万户拆迁户要来了。”这也是朋友圈坚定看涨的重要逻辑。但这些拆迁户都会成为购房客群吗？

　　为此，记者从城东某社区的拆迁负责人了解到，目前选择货币安置的比例仅30-40%。即五口之家，一般选择其中两个人的名额拿钱，另外三个人的名额拿安置房，所以货币安置比例并没有想象的那么高。

　　这其中，若是原址原建，则更多的拆迁户会选择拿安置房。

　　同时记者也了解到，2017年、2018年是拆迁力度非常大的两年，但2019年拆迁的力度将要减小。

　　此外，拆迁还有硬币的另一面：拆迁户越多，同时说明腾空的土地越多，这也就是未来的土地供应。

　　比如，现在看到的是四五六七堡大量的拆迁户带来的购买力，未来一两年，也将看到这里大量的土地供应。

　　五、二手房价高高在上，都有支撑吗

　　比起新房限价，二手房市场其实更能反映真实情况。自2017年9月开始，杭州市八区的二手房成交量已经连续5个月下滑了。

　　虽然由于前面提到的多个假象的心理暗示，大多数房东目前预期仍然较好，二手房价居高不下，但是持续缩量是价格不再上涨甚至下滑的一个重要前兆。

　　记者手记

　　预测房价那是半仙做的事，但是作为房地产业内人士，通过自己的观察及研究，做出一些判断，供购房者做些许参考。

　　1.对刚需而言，限价较多的新房能买到尽量买，即使降价也很难降到被限的价格。

　　2. 若杭州楼市有明确下滑的现象时，限价可能也就会放开了。

　　3. 限价房的品质未来是检验房企品牌信用最好的试金石。

　　4. 目前手上有无学区老破小等非优质房产的，仍是换房好时机。

　　5. 2018年高价地逐步入市，预计成交量会有所下滑，但价格依然坚挺。

　　6. 2019年核心区顶级豪宅、近郊有地铁3万内的楼盘仍较为安全；但次核心区大量5万+单价、大几百万总价的楼盘去化速度会下降。

　　7. 在杭州，很多项目被高地价倒逼豪宅化，90方小户型未来变得稀缺。

　　8. 浙江三四线城市买房，要密切关注土地供应，一二线城市房价影响维度非常多，但三四线城市供求关系基本起决定作用，而且供求逆转非常快。